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ご存知ですか~固定資産税編②~

前々回では固定資産税の仕組みと、引渡し時に日割り精算を一般的には行うと
ご説明しました。

では、その精算方法についてご説明します。
前回同様に8/1の引渡し、12.7万円の固定資産税・都市計画税とした場合です。

無題
前所有者様は、1/1~7/31までの212日間を負担するので、
12.7万円×212/365日=約7.38万円
一方、新所有者様は8/1~12/31までの153日間分なので、
12.7万円×153/365日=約5.32万円  となります。


ただし!

一般的な不動産取引の場合、固定資産税・都市計画税の日割り計算を行う際には
4月起算とすることが多いのです。
そうするとこうなります。
無題2
前所有者様  12.7万円×122/365日=約4.24万円
新所有者様  12.7万円×243/365日=約8.46万円

※4年に1回の潤年の場合は分母が366日となります。

このあたりは法的に決められた定めはありませんが、一般的には4/1を起算日とする業者が
多いです。

また、注意しなければいけないのは、引渡し日が1月~3月頃の場合は、
納税通知書が前所有者様宛に届いてしまうことです。
これは、1/1時点の所有者が納税対象者となるからです。
不動産業者を通してこのあたりの書類のやり取りをスムーズに行うことが大切ですね。


当然売買契約締結時にはきちんと説明する義務がありますので、ご心配なく!!






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ご存知ですか?~固定資産税編①~

春になると届くもの


合格通知?
桜だより?
花粉症?


いえいえ

固定資産税・都市計画税の納税通知書です
ドキッとさせてしまったらごめんなさい(´_`。)

現在賃貸マンションやご家族とご一緒に住まれている方は馴染みがないかも知れませんね。
これは、固定資産(主に土地や家屋)を所有している方が毎年その資産が所在する市町村に
納めなければいけない税金なのです。
都市計画税とは、下水道、街路、公園の整備など、都市計画法や土地区画整理法に基づく
事業を推進するための費用に充てる目的税で、固定資産税と併せて納めるものです。

一般には固定資産税と都市計画税を合わせて「固定資産税」と呼ばれているみたいですが、
実はこうなっていたのです。


ざっくりとご説明しますと、毎年1月1日時点の固定資産の所有者が、1月1日時点の
固定資産の価格を基に算定された税額を1年度分納税すると言うものです。

注)このアンダーラインがあとで大切になります!試験に出ますので注意しておいてください


では税額はどのように算定されるのか、吹田市の場合はこうなります。
 (1)課税標準額
   固定資産課税台帳に登録された価格(評価額)が課税標準額となります。
   ただし、特例措置や負担調整措置が適用される場合には、課税標準額は登録された価格よりも
   低く算定されます。
 (2)免税点
   吹田市内で同一所有者ごとに所有する資産ごとの固定資産税課税標準額の合計額が
   次の場合は課税されません。
          土地・・・30万円未満
          家屋・・・20万円未満          
 (3)税額の計算方法
          固定資産税額=課税標準額×税率(1.4/100)
          都市計画税額=課税標準額×税率(0.3/100)
                       ※吹田市ホームページより失礼しました (・ω≦)
 

例えば、土地の課税標準額が500万円、建物の評価額が300万円の一件家
所有している方の場合
  ① 土地
    500万円×1.4/100(1.4%)=7万円 ←固定資産税
    500万円×0.3/100(0.3%)=1.5万円 ←都市計画税
  ② 建物
    300万円×1.4/100(1.4%)=4.2万円   ①+②=12.7万円となります。



ここで、“!?”となった方

はいそうです!


「あーよかった。今度買おうと思っているのはマンションだから
 土地は関係なくて助かっちゃった(*^o^*)」


いえいえ、マンションは区分所有家屋と呼ばれ、一棟の建物とそれが建っている土地を
各部屋の所有者が区分して所有している形となります。
なので、固定資産税も、一棟の建物と土地の評価額を計算して、そこから算出される
固定資産税を占有面積で按分して税額が決まります。


ミナミの鬼と言われた萬田銀次郎、そんなに簡単には見逃しまへんでー



で!!
アンダーラインに戻ります。

では、アデュウで気に入ったお住まいを見つけていただき(ありがとうございます♪♪)、無事に契約も終わり、
物件の引渡し日が8/1と決まったとします。
その物件の固定資産税・都市計画税は、先ほどの12.7万円です。


当然、引渡し前(名義が変わる前)までは買主様の所有ではないですから、前の所有者様が
支払うべきものですし、8/1の引渡しですから前の所有者様も既に全額を納税済みです。

「ちょっと待てよ。1/1時点の所有者が1年分の固定資産税を納めるんだよね?」
「うちは8/1が引渡しだから今は固定資産税は関係ないよね?」
「じゃあ、1/2に引渡しをしてもらえれば1年分の固定資産税はまるまるタダになるの?」

ミナミの鬼と言われた萬田銀次郎、そんなに簡単には見逃しまへんでー
ミナミの鬼でもそれはあんまりでっせー



このような不公平感をなくすために、一般的に不動産取引の場合は日割り精算方式
お互いの負担金額を按分して精算します。

買主様は引渡し日(名義変更後)以降の分を日割りで前所有者様にお返しをするのです。



ただし!
この日割り精算についても注意点がございます。


続きはWEBで! ← この記事WEBやんΣ('゚д゚'il!)
もとい!!

次回でご説明いたします。





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