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増税8%カウントダウン… 賢くお得にマイホームを!!

さあいよいよ平成26年度4月より消費税増税(8%)が開始します。

色んな議題・問題・経済効果・家計不安等々… 期待感より不安感の声の方が多く聞く
この頃ですが… 決定したものは仕方有りません今後の政治・経済効果に期待を持って進むしかないですね!!


そこで、今回は増税前にマイホームを購入するのが、お得なのかの徹底検証!!
豆知識(賢く!お得に!!)をご紹介したいと思います。

今、現在チラシや広告!ネット・ポータル等で一度は、ご覧になられたと思いますが、
増税前で駆け込み需要が急増と宣伝していますが、実際はと言うとやはり建築業・不動産業
は、大忙しみたいです。『建築に至っては、人手不足で大変みたいですよ!』

但、今現在で言いますと、忙しいのは業者間だけで、不動産・住宅メーカー等は、来季増税
に向けて、需要が増えるであろうと言った土地購入・増税前の建築ラッシュと言った動きが
多いみたいですね! 一般(エンドユーザー)様方が、マイホームが飛ぶように完売していると言った
動きでは無いのが現状かと思われます。(今後の動向を冷静に見極めいる感です)


只、やはり私個人的にみても、今現在(増税前)に購入するのがお得というのが、本音ですね!
今から建築確認申請(設計等)でマイホームを建てられるお客様は、もう増税8%対象の費用が必要となり

仮にどれだけの負担になるかと言いますと
≪例1、建築費≫建築面積約30坪増税前
建築費用 1600万円の消費税5%→→→80万円
増税後
建築費用 1600万円の消費税8%→→→128万円  これだけでも48万円の差

※上記の建築費用に関しては、あくまでも単純に1600万円の例ですが、建築単価も増税を考えますと
 必然的に高くなると思います『建築資材・住宅設備にも8%が付加される理由により』

≪例2、不動産≫仲介手数料(現、物件価格×3%+6万円+消費税5%)
増税前 3,000万円物件購入 =1,008,000円

増税後 3、000万円物件購入 =1,036,800円 これだけでも約28万円の差

※尚、不動産(マイホーム等)に至っては、仲介手数料だけでなく火災保険・登記費用・ローン保証料
 等にも消費税が付加されますので、これも全体的に負担になりますね。


あとは、増税に限らず… 建材(サッシ関係)も現在の価格より1.5倍~2倍近く価格が高くなるとの
情報です。(確定ではないですが、ほぼ間違いないです)
最近の建築基準に基ずく制限・条例により市や大阪府全域に準防火地域・防火地域に制限が厳しくなってきている
動向です。サッシ関係においては、ニュースなどでも報道されていましたが、準耐火に満たない基準のサッシ
の見直しがなされサッシメーカー各社が準耐火の基準サッシが通常販売の価格より1.5倍~2倍近くの
費用負担になるとの事です(工務店関係の情報)
ご参照下さい。↓↓↓
    サッシ高騰

上記の例(増税や建材の高騰)により現、時点で言えることは、やはり増税前の購入(戸建・マンション)
をお奨め致します。
※現在(完成済戸建・中古住宅)等の販売に関しては、4月までの購入であれば5%の消費税額となります。

ご参考にして下さい。 『いつ買うの?? 今でしょ!!』

ふ~っロングでした!!


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ご存知ですか?~銀行保証料編~

気にいった物件がみつかり、予算的にもバッチリ!!



さて、お金の話です。

もちろんクレジットカードでの支払いはできません。
月々の分割払いもできません。
宝くじが当たったら払います!
競馬で大穴を当てたら払います!
そのうち払います・・。



現金をお持ちであれば、このあたりを考える必要はないでしょうが、ほとんどの方は
住宅を購入する際には「住宅ローン」をご利用されています。

では住宅ローンとはどのような仕組みになっているのでしょうか?


無題


簡単ですが、順番にご説明しますと・・・

① 金銭消費貸借契約 (ローン契約)
② 保証委託契約
③ 保証契約
となります。


お客様が普段よく使われている金融機関で住宅ローンの申し込みを行っていただき、
金融機関から住宅の売買代金を融資してもらいます。
その際、金融機関は「保証会社(信用保証会社)」と呼ばれる機関を通して
貸倒リスクを防ぎます。

家電製品や自動車のように比較的金額が安いものであれば、保証人(連帯保証人)を立てれば
OKなケースが多いですが、さすがに住宅となると金額が大きすぎますよね。


そこで、保証人代わりになるものが、「保証会社」となる訳です。
保証会社の審査がOKになれば、基本的に金融機関はお客様に融資を行います。

ただし、保証会社を利用して住宅ローンを組んだ場合は、保証会社は「抵当権設定」を
行います。
「抵当権設定」とは、簡単に言うと「担保」ですので、万が一途中で住宅ローンの返済が
できなくなってしまった場合は、保証会社はその住宅を競売等によって処分し、住宅ローンの
返済に充当することができるのです。



なんか漢字が多いですね・・。

もう少し我慢してください(´・ω・`;) 



肝心なのが、ここで必要な諸経費です。

① 事務手数料
② 保証料
③ 収入印紙代
④ 登記費用 
です。  

③と④は以前のブログでご説明しましたので、ここでは無視します!


① 事務手数料
金融機関によって異なりますが31,500円52.500円のところが多いようです。

② 保証料
先ほどご説明したように「保証会社」から保証を受けるための費用ですが、これがかなり高額に
なるケースが多いのです!

その支払い方法も2種類あって、「外枠(一括方式)」「内枠(金利上乗せ方式)」があります。

外枠方式の場合、一括で銀行に対して全住宅ローン期間分を先払いするのに対して、
内枠方式は、住宅ローンに保証料を上乗せした形で、返済期間終了まで払います。


外枠と内枠を比べた場合、外枠(一括)の方が安くなります。

保証料は、審査内容や住宅ローンの期間、借入金額により異なります。
→→目安としては、1,000万円あたり20万円程度 (借入期間35年)になると思います。



ただ、最近は色んな金融機関が独自の商品を出したりしていますし、状況も変わってきていますので、
お客様に合った金融機関選び、返済方法選びが必要になりますね♪


アデュウではこのような金融機関選びや返済方法のご相談・ご提案をしっかりと行い、
お客様にとって負担のないような住宅ローンを取り揃えてお待ちしています。





以上、たまには真面目なところも演出してみました!



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ご存知ですか~印紙税編?~

秋も深まり、上着が無いと肌寒い季節になり
少し風邪気味の今日この頃ですが… (辛い)
皆さまも風邪など引かぬ様体調管理に気を付けて下さい。



さて、不動産豆知識(諸経費)のご紹介も
不動産繁忙期も兼ねて好評に閲覧いただいており有難うございます。



今回は、不動産諸経費、印紙税についてご紹介致します。



まず印紙税とは↓↓↓
経済的取引などに関連して作成される文書に課税される税金のことです。
印紙税の納税義務者は、一定の課税物件に対し、印紙税法に定める課税標準と
税率を基に納付しなければならないことになっています。 ( ̄へ ̄|||) ウーム

つまり印紙税とは、契約書・受取書などの”証明”のために課税される税金で、
契約書の内容や契約金額、受取金額などによって印紙税額が定められています。



上記の内容を基に、不動産取引において必要な印紙(印紙税)とは、おもに
不動産売買契約書に添付する印紙『諸経費』が必要となるわけです。



不動産売買契約書『土地・建物売買契約書、土地売買契約書、区分所有売買契約書 等』
ございますが、これらすべての契約書に印紙(印紙税)が必要となります。



あと別に、住宅ローンをご利用の場合、融資銀行との※金銭消費貸借契約書にも印紙(印紙税)
が必要となります。

『上記※線は、銀行保証料(ブログ)にて改めてご紹介致します』



でわ実際どれくらいの印紙(印紙税)が必要になるかと言いますと
下記のグラフを参考にご説明致します。
↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓↓
印紙税

不動産売買契約書 添付印紙(印紙税)
簡単に
500~1000万円以下の場合=¥10,000円(印紙税)
1000~5000万円以下の場合=¥15,000円(印紙税)が必要となります。( : : )目が点…



尚契約書には、売主様・買主様の2通あるわけですから
売主様は売主様の費用にて、買主様は買主様の費用にて各々印紙(印紙税)
を添付して頂く事になります。 


あと住宅ローンをご利用の場合に関しても、上記の金額『借入金額』を参考に
必要となりますので、ご理解の程宜しくお伝え申し上げます。



『あれ!?なんかわすれてない受取(領収書)にはる印紙はどうなってんの??』

『売った側(売主)には、また印紙(印紙税)を貼らなくてはいけないの??』 ( ̄_J ̄)ん?



よくぞお気づきを!!!



通常不動産売買において、一般のお客様(宅建業者・請負業者等々)で無い場合は、
領収書に添付する印紙(印紙税)は※非課税となっております。
(注※必ずしもではないですが)

但、※買主様から金銭の授受があるわけですから、形式上ではきちんと領収書は発行
致します。 ですが!印紙(印紙税)は※非課税となりますのでご安心を!!
(注※必ずしもではないですが)


相手方が、宅建業者、請負業者等々に関しては、もちろん(営利目的)の為、売買契約書
請負契約書はもちろん、その他、工事着手金、手付金、仲介手数料、等の領収書は、全て
印紙(印紙税)が必要となります。


以上が印紙税『諸経費』の内訳となっています。
不動産購入って結構お金かかるなぁ~っとお思いの方、 正解です!Wぺこ <(_ _)>


吹田市・摂津市・豊中市の不動産のことは
有限会社 アデュウにお任せを o( ̄▽ ̄o)(o ̄▽ ̄)o
 06-6318-7878 上野/平間迄お気軽に!




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ご存知ですか~固定資産税編②~

前々回では固定資産税の仕組みと、引渡し時に日割り精算を一般的には行うと
ご説明しました。

では、その精算方法についてご説明します。
前回同様に8/1の引渡し、12.7万円の固定資産税・都市計画税とした場合です。

無題
前所有者様は、1/1~7/31までの212日間を負担するので、
12.7万円×212/365日=約7.38万円
一方、新所有者様は8/1~12/31までの153日間分なので、
12.7万円×153/365日=約5.32万円  となります。


ただし!

一般的な不動産取引の場合、固定資産税・都市計画税の日割り計算を行う際には
4月起算とすることが多いのです。
そうするとこうなります。
無題2
前所有者様  12.7万円×122/365日=約4.24万円
新所有者様  12.7万円×243/365日=約8.46万円

※4年に1回の潤年の場合は分母が366日となります。

このあたりは法的に決められた定めはありませんが、一般的には4/1を起算日とする業者が
多いです。

また、注意しなければいけないのは、引渡し日が1月~3月頃の場合は、
納税通知書が前所有者様宛に届いてしまうことです。
これは、1/1時点の所有者が納税対象者となるからです。
不動産業者を通してこのあたりの書類のやり取りをスムーズに行うことが大切ですね。


当然売買契約締結時にはきちんと説明する義務がありますので、ご心配なく!!






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ご存知ですか?~固定資産税編①~

春になると届くもの


合格通知?
桜だより?
花粉症?


いえいえ

固定資産税・都市計画税の納税通知書です
ドキッとさせてしまったらごめんなさい(´_`。)

現在賃貸マンションやご家族とご一緒に住まれている方は馴染みがないかも知れませんね。
これは、固定資産(主に土地や家屋)を所有している方が毎年その資産が所在する市町村に
納めなければいけない税金なのです。
都市計画税とは、下水道、街路、公園の整備など、都市計画法や土地区画整理法に基づく
事業を推進するための費用に充てる目的税で、固定資産税と併せて納めるものです。

一般には固定資産税と都市計画税を合わせて「固定資産税」と呼ばれているみたいですが、
実はこうなっていたのです。


ざっくりとご説明しますと、毎年1月1日時点の固定資産の所有者が、1月1日時点の
固定資産の価格を基に算定された税額を1年度分納税すると言うものです。

注)このアンダーラインがあとで大切になります!試験に出ますので注意しておいてください


では税額はどのように算定されるのか、吹田市の場合はこうなります。
 (1)課税標準額
   固定資産課税台帳に登録された価格(評価額)が課税標準額となります。
   ただし、特例措置や負担調整措置が適用される場合には、課税標準額は登録された価格よりも
   低く算定されます。
 (2)免税点
   吹田市内で同一所有者ごとに所有する資産ごとの固定資産税課税標準額の合計額が
   次の場合は課税されません。
          土地・・・30万円未満
          家屋・・・20万円未満          
 (3)税額の計算方法
          固定資産税額=課税標準額×税率(1.4/100)
          都市計画税額=課税標準額×税率(0.3/100)
                       ※吹田市ホームページより失礼しました (・ω≦)
 

例えば、土地の課税標準額が500万円、建物の評価額が300万円の一件家
所有している方の場合
  ① 土地
    500万円×1.4/100(1.4%)=7万円 ←固定資産税
    500万円×0.3/100(0.3%)=1.5万円 ←都市計画税
  ② 建物
    300万円×1.4/100(1.4%)=4.2万円   ①+②=12.7万円となります。



ここで、“!?”となった方

はいそうです!


「あーよかった。今度買おうと思っているのはマンションだから
 土地は関係なくて助かっちゃった(*^o^*)」


いえいえ、マンションは区分所有家屋と呼ばれ、一棟の建物とそれが建っている土地を
各部屋の所有者が区分して所有している形となります。
なので、固定資産税も、一棟の建物と土地の評価額を計算して、そこから算出される
固定資産税を占有面積で按分して税額が決まります。


ミナミの鬼と言われた萬田銀次郎、そんなに簡単には見逃しまへんでー



で!!
アンダーラインに戻ります。

では、アデュウで気に入ったお住まいを見つけていただき(ありがとうございます♪♪)、無事に契約も終わり、
物件の引渡し日が8/1と決まったとします。
その物件の固定資産税・都市計画税は、先ほどの12.7万円です。


当然、引渡し前(名義が変わる前)までは買主様の所有ではないですから、前の所有者様が
支払うべきものですし、8/1の引渡しですから前の所有者様も既に全額を納税済みです。

「ちょっと待てよ。1/1時点の所有者が1年分の固定資産税を納めるんだよね?」
「うちは8/1が引渡しだから今は固定資産税は関係ないよね?」
「じゃあ、1/2に引渡しをしてもらえれば1年分の固定資産税はまるまるタダになるの?」

ミナミの鬼と言われた萬田銀次郎、そんなに簡単には見逃しまへんでー
ミナミの鬼でもそれはあんまりでっせー



このような不公平感をなくすために、一般的に不動産取引の場合は日割り精算方式
お互いの負担金額を按分して精算します。

買主様は引渡し日(名義変更後)以降の分を日割りで前所有者様にお返しをするのです。



ただし!
この日割り精算についても注意点がございます。


続きはWEBで! ← この記事WEBやんΣ('゚д゚'il!)
もとい!!

次回でご説明いたします。





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